Bản vẽ hoàn công là gì? Bản vẽ hoàn công và bản vẽ thiết kế khác nhau như thế nào? Bạn đã biết cách xây dựng bản vẽ hoàn công chi tiết và đầy đủ nhất? Tham khảo bài viết của FastCons để nắm chắc các quy định, hướng dẫn lập và vai trò của bản vẽ hoàn công trong thi công xây dựng.
Bản vẽ hoàn công là gì?
Bản vẽ hoàn công là bản vẽ thể hiện tình trạng thực tế của công trình sau khi xây dựng, cho biết kích thước trên thực tế so với kích thước bản thiết kế ban đầu. Như vậy bản vẽ hoàn công phản ánh những thay đổi của công trình so với thiết kế ban đầu & cũng bao gồm các hạng mục chi tiết giống như bản vẽ gốc.
Khái niệm bản vẽ hoàn công xây dựng
Theo Hướng dẫn số 141/HD-SXD ban hành ngày 11/3/2014 có giải thích thuật ngữ bản vẽ hoàn công như sau (trích dẫn nguyên văn):
+ Bản vẽ hoàn công được lập trên cơ sở bản vẽ thiết kế đã phê duyệt trước đó, là bản vẽ bộ phận công trình, công trình xây dựng hoàn thành, trong đó thể hiện kích thước thực tế so với kích thước thiết kế. Đồng thời ghi chép các hạng mục, công việc đã thực hiện.
+ Bản vẽ hoàn công do nhà thầu xây lắp lập cho biết kết quả thi công xây lắp thực tế trên cơ sở thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt và kết quả đo kiểm các sản phẩm xây lắp đã thực hiện tại hiện trường được Chủ đầu tư xác nhận.
+ Bản vẽ hoàn công là cơ sở để thực hiện bảo hành bảo trì công trình, là cơ sở để sửa chữa và cải tạo sau này: sửa chữa điện, nước ngầm, sửa chữa thay thế một chi tiết bộ phận công trình.
Có mấy loại bản vẽ hoàn công?
Hiện nay, tùy theo quy mô công trình và độ phức tạp của công trình, có 6 loại bản vẽ hoàn công được phân chia như sau:
- Bản đồ hoàn công tổng thể công trình
- Bản vẽ hoàn công giai đoạn xây dựng
- Bản vẽ hoàn công công việc xây dựng
- Bản vẽ hoàn công bộ phận công trình
- Bản đồ vẽ hoàn công lắp đặt thiết bị
- Bản đồ vẽ hoàn công từng hạng mục công trình
Phân biệt bản vẽ hoàn công với bản vẽ xây dựng
Sự khác nhau giữa bản vẽ xây dựng và bản vẽ hoàn công
- Bản vẽ xây dựng là bản vẽ thể hiện chính xác những thông số kích thước, …. nhằm quy định cho việc xây dựng được chính xác.
- Bản vẽ hoàn công là bản vẽ thể hiện tình trạng thực tế của ngôi nhà sau khi xây, trong đó cho thấy kích thước trên thực tế so với kích thước bản thiết kế
Đặc điểm cốt lõi của bản vẽ hoàn công là mô tả chính xác và chi tiết kích thước thực tế của công trình xây dựng, nên nó có vai trò quan trọng trong việc giúp các chủ sở hữu/ người sử dụng công trình nắm được vị trí, tình trạng gốc của các hạng mục khi cần sửa chữa, bảo trì công trình trong tương lai.
Bản vẽ hoàn công còn có nhiệm vụ là căn cứ làm thủ tục hoàn công, hoàn tất thành toán cho nhà thầu xây dựng.
Đồng thời, theo báo cáo từ bản vẽ hoàn công, Cơ quan Nhà nước sẽ dựa vào đó để xác định xem đơn vị thi công và chủ đầu tư xây dựng có thực hiện đúng theo thông số đã phê duyệt trong giấy phép xây dựng đã cấp cho chủ đầu tư hay không.
Nguyên tắc cơ bản khi lập bản vẽ hoàn công
Việc lập bản vẽ hoàn công để đảm bảo đúng Luật và quy định, cần lưu ý tuân thủ các nguyên tắc cơ bản nhất sau đây:
- Bản vẽ hoàn công phải được lập bởi nhà thầu xây dựng
- Trong bản vẽ hoàn công cần ghi rõ tên đơn vị thầu, người đại diện ký tên đóng dấu, giám sát thi công của chủ đầu tư ký xác nhận
- Nội dung trong bản vẽ hoàn công phải phản ánh trung thực, chính xác với thực tế thi công tại hiện trường, không được phép bỏ qua sai số
- Phải thể hiện rõ ràng chỉnh sửa, thay đổi trong quá trình thi công nếu có để thuận tiện cho công tác bảo trì, khai thác, sử dụng công trình
- Phải được lập ngay tại thời điểm nghiệm thu, không được hồi ký hoàn công
- Phải tuân theo đầy đủ quy định tại các bộ luật, nghị định đã ban hành
Quy định chi tiết về bản vẽ hoàn công theo Luật xây dựng
Theo quy định tại Thông tư 26/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định chi tiết các nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng. Một số nội dung liên quan tới vấn đề hoàn công và bản vẽ hoàn công như sau
(Trích lược):
1. Ai là người chịu trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công?
Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành do mình phụ trách thi công. Với các bộ phận công trình bị che khuất thì phải lập bản vẽ hoàn công hoặc được đo đạc xác định kích thước, thông số thực tế trước khi tiến hành công việc tiếp theo
Đối với trường hợp nhà thầu liên danh thì tất cả thành viên đều có trách nhiệm lập bản vẽ cho phần việc thi công mà mình thực hiện và không được phép ủy quyền cho thành viên khác trong liên danh thực hiện.
Nhà thầu thi công có trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công các hạng mục công trình hoặc công trình xây dựng hoàn thành do mình tiến hành thi công. Đối với các bộ phận công trình bị che khuất, nhà thầu thi công phải lập bản vẽ hoàn công riêng hoặc tiến hành đo đạc xác định kích thước, thông số thực tế của các bộ phận công trình này.
Với các nhà thầu liên danh/kết hợp thi công với nhau thì khi tạo bản vẽ hoàn công, mỗi nhà thầu tự hoàn thành phần công trình của mình. Không được phép ủy thác cho nhà thầu khác thực hiện bản vẽ hoàn công hộ.
2. Việc lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình được quy định như thế nào?
Chủ đầu tư và các nhà thầu tham gia tổ chức lập và lưu trữ danh mục hồ sơ hoàn công trước khi tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào khai thác sử dụng theo danh mục quy định tại phụ lục III tại Thông tư này.
Thời gian lưu trữ tối thiểu 10 năm đối với dự án nhóm A và 7 năm với nhóm B, 5 năm với nhóm C tính từ khi đưa công trình xây dựng vào sử dụng.
Theo quy định tại phụ lục IV Thông tư này, chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập một bộ hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình, sau khi bàn giao cho chủ sở hữu công trình hoặc người quản lý/ sử dụng công trình. Việc lưu trữ hồ sơ hoàn công sau đó sẽ được chuyển sang người sử dụng hoặc quản lý công trình và hồ sơ phải được lưu trữ suốt quá trình sử dụng công trình.
3. Quy định liên quan tới sai số trong bản vẽ hoàn công
Liên quan tới vấn đề này, Luật Xây dựng đã quy định kích thước và các thông số thực tế của công trình đã hoàn thành không được phép cao hơn mức sai số cho phép so với bản vẽ thiết kế.
Tiến hành chụp/photocopy bản thiết kế, đưa các bên liên quan đóng dấu xác nhận làm bản vẽ hoàn công sau khi xác nhận bản vẽ hoàn công không chứa bất kỳ thông số nào sai hoặc vượt quá mức sai số cho phép.
Bản vẽ hoàn công cần phản ánh thông số xây dựng chính xác
Ngược lại, trường hợp bản vẽ hoàn công vượt quá mức sai số cho phép, xử lý như sau:
Nếu thông số và kích thước thực tế của công trình sau khi hoàn thành khác biệt nhiều so với bản thiết kế thì nhà thầu cần ghi lại các thông số đó. Có thể ghi thông số đúng bên cạnh hoặc bên dưới thông số cũ của bản thiết kế. Trong nhiều trường hợp, chủ thầu có thể thực hiện bản vẽ hoàn công mới thay cho bản vẽ hoàn công cũ.
Tại sao phải lập bản vẽ hoàn công?
Mẫu bản vẽ hoàn công chi tiết mặt bằng căn hộ (nguồn: Sưu tầm)
Hoàn công công trình và thông báo cho cơ quan nhà nước là thủ tục hành chính bắt buộc trước khi đưa công trình vào sử dụng.
Thủ tục hoàn công là bắt buộc vì các lý do sau:
- Hoàn thành thủ tục hoàn công để được cấp quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình, được pháp luật công nhận và bảo vệ.
- Hoàn công giúp công nhận tài sản nhà đất, thuận tiện cho việc trao tặng, định giá sau này
- Nếu không làm thủ tục hoàn công, sẽ gặp thiệt hại nếu nhà nước quy hoạch đền bù giải tỏa vì không được đền bù giá trị nhà ở mà chỉ được đền bù giá trị đất sử dụng.
- Giúp lên kế hoạch sửa chữa, bảo dưỡng công trình dễ dàng căn cứ trên bản vẽ hoàn công sát với thực tế nhất.
- Trong trường hợp cần sửa chữa nhà, cần bổ sung cập nhật, để tránh trường hợp không được cấp phép vì hiện trạng nhà khác với giấy chứng nhận sở hữu.
- Được cấp đổi lại sổ hồng. Sổ hồng là bắt buộc nếu muốn chuyển nhượng, bán nhà cho người khác
Hồ sơ hoàn công gồm những gì?
Hồ sơ bản vẽ hoàn công gồm những gì?
Theo quy định, một bộ hồ sơ hoàn công đầy đủ sẽ bao gồm các loại văn bản, tài liệu, báo cáo, biên bản và chứng chỉ sau:
1. Danh mục các tài liệu tập hợp thuộc giai đoạn tiền thi công
- Hồ sơ pháp lý (Chủ đầu tư tập hợp)
- Văn bản quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, từng dự án thành phần hoặc tiểu dự án của cấp có thẩm quyền
- Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý chuyên ngành có thẩm quyền về việc cho phép sử dụng công trình kỹ thuật bên ngoài hàng rào nếu có
- Hợp đồng xây dựng giữa Chủ đầu tư với các Nhà thầu có tham gia vào quá trình tư vấn, khảo sát, thi công, giám sát thi công, kiểm định/kiểm tra chất lượng v.v…
- Tài liệu chứng minh đủ điều kiện năng lực của các Nhà thầu tư vấn, thi công xây dựng và nhà thầu nước ngoài.
- Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở kèm theo phần thiết kế cơ sở quy định đã được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền.
- Kết quả thẩm định và phê duyệt thiết kế KT, thiết kế BVTC của Chủ đầu tư kèm theo hồ sơ thiết kế theo quy định.
- Biên bản của Sở xây dựng kiểm tra xác nhận Chủ đầu tư tuân thủ quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng trước khi nghiệm thu giai đoạn và hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng
- Tài liệu quản lý chất lượng do nhà thầu thi công xây dựng lập
2. Danh mục các tài liệu tập hợp thuộc giai đoạn trong thi công
- Bản vẽ hoàn công các hạng mục và toàn bộ công trình về kiến trúc, kết cấu, lắp đặt thiết bị, hệ thống kỹ thuật công trình, hoàn thiện… (có danh mục bản vẽ kèm theo).
- Các chứng chỉ kỹ thuật xuất xưởng xác nhận chất lượng vật liệu sử dụng thi công trong công trình
- Các phiếu kiểm tra xác nhận chất lượng vật liệu sử dụng trong công trình để thi công phần: san nền, gia cố nền, cọc, đài cọc, kết cấu ngầm và kết cấu thân, điện nước và hoàn thiện… do 1 tổ chức chuyên môn hoặc 1 tổ chức khoa học có tư cách pháp nhân, năng lực và sử dụng phòng thí nghiệm hợp chuẩn thực hiện.
- Chứng chỉ xác nhận chủng loại và chất lượng của các trang thiết bị phục vụ sản xuất và hệ thống kỹ thuật lắp đặt trong công trình như: cấp nước, cấp điện, cấp ga…do nơi sản xuất cấp.
- Thông báo kết quả kiểm tra chất lượng vật tư, thiết bị nhập khẩu sử dụng trong hạng mục công trình của các tổ chức tư vấn có tư cách pháp nhân được nhà nước quy định.
- Các tài liệu, biên bản nghiệm thu chất lượng các công tác xây dựng, lắp đặt thiết bị. Kèm theo mỗi biên bản là bản vẽ hoàn công công tác xây lắp được nghiệm thu (có danh mục biên bản nghiệm thu công tác xây dựng kèm theo)
- Các biên bản nghiệm thu thiết bị chạy thử đơn động và liên động không tải, nghiệm thu thiết bị chạy thử liên động có tải, báo cáo kết quả kiểm tra, thí nghiệm, hiệu chỉnh, vận hành thử thiết bị (không tải và có tải)
- Biên bản thử và nghiệm thu các thiết bị thông tin liên lạc, các thiết bị bảo vệ.
- Biên bản thử và nghiệm thu các thiết bị phòng cháy chữa cháy, nổ.
- Biên bản kiểm định môi trường, môi sinh (đối với các công trình thuộc dự án phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường)
- Báo cáo kết quả thí nghiệm hiện trường (gia cố nền, sức chịu tải của cọc móng; chất lượng bê tông cọc; lưu lượng giếng; kết cấu chịu lực; thử tải bể chứa; thử tải ống cấp nước…)
- Báo cáo kết quả kiểm tra chất lượng đường hàn của các mối nối: cọc, kết cấu kim loại, đường ống áp lực, bể chứa bằng kim loại…
- Các tài liệu đo đạc, quan trắc lún và biến dạng các hạng mục công trình, toàn bộ công trình và các công trình lân cận trong phạm vi lún ảnh hưởng trong quá trình xây dựng (độ lún, độ nghiêng, chuyển vị ngang, góc xoay…)
- Nhật ký thi công xây dựng công trình.
- Lý lịch thiết bị, máy móc lắp đặt trong công trình; hướng dẫn hoặc quy trình vận hành khai thác công trình; quy trình bảo hành và bảo trì thiết bị công trình.
3. Danh mục các tài liệu tập hợp thuộc giai đoạn nghiệm thu sau thi công
- Văn bản (biên bản) nghiệm thu, chấp thuận hệ thống kỹ thuật, công nghệ đủ điều kiện sử dụng của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về: – Chất lượng sản phẩm nước sinh hoạt; – Sử dụng các chất chống thấm thi công các hạng mục công trình cấp nước; – Phòng cháy chữa cháy, nổ; – Chống sét; – Bảo vệ môi trường; – An toàn lao động, an toàn vận hành; – Thực hiện giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng); – Chỉ giới đất xây dựng; – Đầu nối với công trình kỹ thuật hạ tầng (cấp điện, cấp nước, thoát nước, giao thông…); – An toàn đê điều, giao thông (nếu có) – Thông tin liên lạc (nếu có).
- Chứng chỉ sự phù hợp từng công việc (thiết kế, thi công xây dựng) của các hạng mục công trình, toàn bộ công trình do các tổ chức tư vấn kiểm định độc lập cấp (kể cả các nhà thầu nước ngoài tham gia tư vấn kiểm định, giám sát, đăng kiểm chất lượng) và cấp trước khi Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công trình và toàn bộ công trình.
- Bản kê các thay đổi so với thiết kế (kỹ thuật, bản vẽ thi công) đã được phê duyệt.
- Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có)
- Báo cáo của tổ chức tư vấn kiểm định đối với những bộ phận, hạng mục công trình hoặc công trình có dấu hiệu không đảm bảo chất lượng khi Chủ đầu tư nghiệm thu (nếu có)
- Biên bản nghiệm thu giai đoạn xây dựng.
- Biên bản nghiệm thu hạng mục công trình, nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng.
Hướng dẫn cơ bản về Thủ tục hoàn công nhà ở
Đối với đơn xin hoàn công nhà ở cần phải làm theo mẫu chuẩn của Bộ xây dựng. Bản vẽ hoàn công nhà ở cần mô tả cụ thể, rõ ràng hiện trạng công trình nhà ở, thể hiện chính xác kích thước, vị trí, vật liệu, thiết bị trong nhà và hợp đồng xây dựng nếu có ký kết hợp đồng.
Theo quy định tại Thông tư 05/2015/TT-BXD, đối với chủ nhà xin hoàn công nhà ở cần chuẩn bị bộ hồ sơ hoàn công nhà ở, bao gồm:
- Giấy phép xây dựng đã được cấp
- Hợp đồng xây dựng đã ký với các bên nếu có
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ xây dựng
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
- Bản vẽ hoàn công
- Báo cáo kết quả kiểm định, thí nghiệm
- Văn bản chấp thuận, xác nhận của các cơ quan có thẩm quyền về an toàn & PCCC…
Cũng xin lưu ý rằng, trường hợp xây dựng nhà trái phép hoặc không đúng với phần đã nêu trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng có thể bị cưỡng chế dỡ bỏ các phần thi công không đúng và chỉ được hoàn công sau khi trả lại hiện trạng theo đúng giấy phép xây dựng.
Thời điểm làm thủ tục hoàn công nhà ở:
- Khi đơn vị thi công hoàn thành toàn bộ công trình xây dựng.
- Khi chủ đầu tư và bộ phận thi công hoàn thành công tác nghiệm thu và bàn giao công trình.
- Ngay trước khi công trình được đưa và sử dụng thực tế.
- Trong trường hợp bạn có đầy đủ giấy tờ hợp pháp thì thông thường thời gian hoàn thành thủ tục hoàn công sẽ là:
- Tối đa 30 ngày từ khi nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ
- Đối với hồ sơ không đủ điều kiện, phòng quản lý đô thị quận, huyện có công văn trả lời (nêu rõ lý do) trong thời gian 15 ngày
Trách nhiệm của các bên liên quan khi lập hồ sơ bản vẽ hoàn công
Trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu trong hồ sơ bản vẽ hoàn công
Quy định trách nhiệm các bên khi ký vào bản vẽ hoàn công
- Chủ đầu tư: lập hồ sơ hoàn công xây dựng, nghiệm thu và cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng, đảm bảo việc ký kết trong biên bản giấy tờ nghiệm thu
- Đơn vị thi công: cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, tham gia ký kết nghiệm thu hoàn công và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã nêu trong hợp đồng xây dựng
- Đơn vị tư vấn, giám sát xây dựng: tham gia vào kiểm tra, ký xác nhận bản vẽ hoàn công công trình xây dựng
- Đơn vị thiết kế công trình: tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư, lập lại bản vẽ hoàn công theo đúng thực tế trong trường hợp có thay dodỏi về công trình xây dựng so với cấp phép ban đầu.
Trên đây là tổng hợp nội dung về bản vẽ hoàn công mới nhất và đầy đủ nhất theo Luật Xây dựng hiện hành. Hy vọng qua bài viết của FastCons, bạn đã nắm được cách lập bản vẽ hoàn công và một bộ hồ sơ hoàn công đầy đủ nhất để tránh những nguy cơ pháp lý không đáng có trong quá trình hoàn công công trình!
—-
FastCons là Phần mềm quản lý dự án thi công xây dựng trực tuyến đầu tiên tại Việt Nam – một sản phẩm nằm trong hệ sinh thái các giải pháp chuyển đổi số của FastWork.vn. Tại FastWork, chúng tôi phát triển và cung cấp các giải pháp phần mềm chuyên sâu, tính năng chuẩn theo nghiệp vụ thực tế, giúp cho quá trình ứng dụng phần mềm nhanh chóng đạt hiệu quả cao ở từng lĩnh vực kinh doanh!
Nếu bạn quan tâm DEMO & trải nghiệm Giải pháp quản lý dự án xây dựng chuyên sâu – FastCons, vui lòng liên hệ hotline 0983-089-715 hoặc nhập thông tin vào form đăng ký!
